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外構工事

2025/04/08 chapter20250408土地購入｜注意点：神奈川県内・湘南地域の外構なら㈱鳶相田：神奈川県内・湘南地域の外構なら㈱鳶相田

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土地を購入する際には、希望する建物が建築可能かどうかを確認する必要があります。

特に「用途地域」や「建築制限」**などの法規制を把握しておくことが重要です。

ここでは、土地購入時の注意点を詳しく解説します。

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1. 土地購入の際の主な注意点

✅用途地域の確認（建てられる建物の種類が決まる）
✅建ぺい率・容積率のチェック（建築できる建物の大きさに影響）
✅高さ制限・斜線制限（建物の高さや形状の懸念）
✅防火・準防火地域（耐火建築物の権利）
✅道路との関係（接道義務）（接道要件を満たさないと建築不可）
✅地盤・ハザードマップの確認（液状化や浸水リスクをチェック）

2. 用途地域とは？（土地の使い道制限）

「用途地域」とは、都市計画法に基づいて土地の利用目的を制限する地域区分です。

現在、日本の都市計画法では13種類の用途地域が定められています。

用途地域の種類と特徴

用途地域 住環境の特徴 建物の主な建物
①第一種低層住居専用地域 静かな住宅地 戸建て住宅、小規模なアパート
②第二種低層住居専用地域 低層住宅が中心 小規模店舗（150㎡以下）
③ 第一種中高層居住専用地域 中高層住宅向け マンション、病院、学校
④第二種中高層住居専用地域 住居＋商業施設も可 飲食店、店舗（500㎡以下）
⑤ 第一種住居地域 住宅地＋一部商業施設 オフィスビル、小規模工場
⑥ 第二種住居地域 住宅地＋大型店舗も可 パチンコ店、カラオケ店など
⑦ 準住居地域 幹線道路沿い ガソリンスタンド、ホテル
⑧ 近隣商業地域 住宅＋商業施設 ショッピングモール、スーパー
⑨ 商業地域 商業センター デパート、映画館、オフィスビル
⑩ 準工業地域 住宅＋工場も可 印刷工場、自動車修理工場
⑪ 工業地域 工場センター 住宅は壊れていない
⑫ 工業専用地域 大型工場専用 住宅や病院は不可

✅注意点：

  • 住居専用地域では、大型店舗や工場は建てられない。
  • 工業地域や準工業地域では、住宅は建てられるが、環境が変わりやすい。
  • 「商業地域」では住居も可能ですが、騒音や日当たりに注意。

3. 建築制限の種類と確認方法

土地を購入する際は、建築可能な範囲や建物の高さ制限を確認することが重要です。

① 建ぺい率と容積率（建築可能な大きさ）

制限項目 内容 計算方法
建ぺい率 敷地面積に対する建築居住の割合 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100 (%)
容積率 敷地面積に対する延べ床の割合 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100 (%)

✅例：100㎡の土地に建ぺい率50%・容積率100%の場合
→ 建築面積は**最大50㎡まで、延べ床面積は最大100㎡**までOK。

⚠注意点：

  • 狭い土地で建ぺい率・容積率が低く、大きな家が建てられない。
  • 角地は建ぺい率が10%緩和されることがある（都市計画で決定）。

②高さ制限・斜線制限（建物の高さ形状の制限）

✅高さ制限：使用地域ごとに建物の最高高いさが決まっている（10m・12mなど）。
✅斜線制限（道路斜線・隣地斜線・北側斜線）：

  • 高速道路斜線制限：道路の正面側に影響を落とさないように、一定の角度で建物の高さが制限される。
  • 隣地斜線制限：隣の土地の日照を確保するための高さ制限。
  • 北側斜線制限：第二種・第二種低層居住専用地域などで適用。北側の建物の日照を確保するために制限がある。

⚠注意点：

  • 高さ制限の厳しい地域では3階建てが建てられない場合もある。
  • 隣家との距離を確保する必要があるため、希望の間取りが制限されることもある。

③ 防火地域・準防火地域（耐火建築の規制）

✅防火地域：鉄筋コンクリート造の耐火建築物が原則。
✅準防火地域：木造でも耐火基準を満たせばOK。

⚠注意点：

  • 防火地域では木造住宅が建てられない場合がある。
  • 準防火地域では、窓や壁の仕様が制限され、建築コストが上がります。

④接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接しているか）

✅建築基準法で「接道義務」がある

  • 幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建築不可。
  • 私道の場合、建築不可の場合もあるので要確認。

⚠注意点：

  • セットバック（道路後退）が必要な場合があります。
  • 旗竿地（細い通路の奥に土地がある形状）は、接道部分が2m以上必要です。

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4. まとめ（土地購入前に確認すべきポイント）

✅希望の建物が建てられるか「用途地域」を確認する
✅ 「建ぺい率・容積率」をチェックし、希望の広さの建物が建つか確認
✅ 「高さ制限・斜線制限」で、希望の間取りが可能か調査
✅ 「防火地域・準防火地域」の規制を確認し、建築コストに影響があるか検討
✅ 「接道義務」を満たしているか確認し、建築不可のリスクを回避

土地購入の際、事前に自治体や不動産会社に確認することが重要です。

希望の家が建てられないリスクを恐れるために、慎重にチェックしましょう！

 

 

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